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Financiación

La mayoría de la gente necesita solicitar un préstamo hipotecario para afrontar la compra de una vivienda. El estudio de las características de los mismos debe realizarse incluso antes de la búsqueda la vivienda o, al menos, a la par.

Dos son los factores principales que las entidades bancarias tendrán en cuenta la hora de concederte una hipoteca. El valor de tasación de la vivida y tus ingresos:

Valor de tasación

No tiene por qué coincidir con el precio de venta de la casa. Una vez conocido puedes obtener un 80% de ese importe, aunque en ocasiones, y en función de otras garantías adicionales, podría obtener una cantidad mayor. Esta gestión siempre se le cobra al cliente con independencia de que se conceda o no el préstamo, así que tienes derecho a quedarte con una copia.

Tus ingresos

El Banco examinará tu capacidad de endeudamiento. La norma general es que las entidades financieras no te van a dar un préstamo si la cuota que tendrías que pagar al mes va a superar el 30 ó 35 % de tus ingresos mensuales.

Plazo de amortización

Es el período de tiempo pactado para la total devolución del dinero que te han prestado. A la hora de elegir el plazo de tu préstamo ten en cuenta.

  • Cuanto mayor sea el periodo de amortización menor será la cuota mensual, pero al final pagarás más intereses.
  • Cuanto menor sea el plazo, pagarás más al mes, pero cuando acabes de pagarlo habrás pagado menos intereses. Esto es la norma general si los tipos de interés se mantienen bajos.

Tipos de préstamos hipotecarios

Según el tipo de interés que se aplique (se denomina interés nominal), los préstamos hipotecarios pueden ser:

  • Préstamos a interés fijo: el tipo de interés que se pacte se mantiene inalterable a lo largo de la vida del préstamo, por lo que la cuantía de tu cuota mensual no sufrirá variaciones. Normalmente se fijan periodos de amortización no superiores a 20 años.
  • Préstamos a interés variable: el tipo de interés sufre una revisión periódica según varía el índice al que viene referenciado (Euribor, Mibor...), por lo que el interés puede aumentar o disminuir según lo hagan estos índices, y con él lo hará tu cuota mensual. El plazo de revisión del interés suele ser de 6 ó 12 meses, y se tendrá en cuenta el último índice publicado en el BOE. El plazo de amortización puede aumentar hasta los 30-35 años, aunque también se tendrán en cuenta otros factores, principalmente la edad.
  • Préstamos mixtos: se pacta un periodo de tiempo inicial durante el cual el tipo de interés es fijo. El resto del préstamo será a interés variable.
  • Variables de cuota fija: el tipo de interés es variable pero se pacta una cuota fija, de tal manera que si el tipo de interés sube o baja lo que se hace es aumentar o disminuir el plazo de amortización.

Índices de referencia

Si has pactado un préstamo a interés variable este interés se fijará a lo largo de la vida del préstamo conforme a unos índices de referencia. Seguro que alguna vez has oído hablar del EURIBOR, del MIBOR... Son unos índices objetivos que elabora el Banco de España mensualmente, pero no te vamos a complicar la existencia explicándote como se calculan. Lo que sí debes saber es que a este índice de referencia se le añadirá un margen o diferencial, de tal manera que el interés de tu préstamo será la suma del tipo de interés nominal más ese diferencial. P. ej., si tu índice es de 0,75 al euribor, y éste está en un 2,76, finalmente el interés será 0,75+2,76, es decir, 3,51 %.

Las asociaciones que defienden los derechos de los consumidores recomiendan:

  • Si tu índice de referencia es el Euribor (que será lo habitual), no es aconsejable que el diferencial sea superior al 1,25% (que ya es mucho).
  • Si es el Tipo Activo Ceca, no debe aceptarse ningún diferencial.
  • Si es el IRPH, tampoco debería añadirse ninguno y, en cualquier caso, no debería ser superior al 0,25%.
  • En cuanto al Mibor, ha dejado de ser un índice oficial que sólo se utiliza en operaciones antiguas.

Más información

  • Asociación Hipotecaria Española: Todo sobre hipotecas, incluido un simulador. www.ahe.es
  • Banco de España: Todas las comisiones y tipos de interés de las Entidades de Crédito españolas. www.bde.es
  • Diccionario de Hipotecas: amplio glosario con definiciones sobre los términos más habituales relacionados con los Préstamos Hipotecarios www.euroresidentes.com y www.hipotecas.com

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